临街商铺自行保安保洁，为何还要交物业费？

2017-04-04 who 物业管理圈

2013年罗某某等三人从某小区开发商处购得原作为该小区售楼中心的房产，重新装修后作为公司办公和经营场所，并自行雇佣了保安、保洁人员维护经营场所的秩序和卫生。该小区因未成立业主委员会，一直由开发商选聘的某某物业公司提供物业管理服务。起初，罗某某等三人购房后一直按时向该小区物业公司交纳物业费，但2015年开始，罗某某等三人停止了物业费的交纳，物业公司多次向罗某某等三人催讨未果后，将罗某某等三人起诉至法院要求判令立即支付物业费。

法院判决：

法院依法受理并公开审理了此案。庭审中被告罗某某等三人认为：

1、物业公司只是与开发商签订了前期物业服务合同，并未与其签订书面合同，双方之间不存在合同关系；

2、因该房产位于小区外围，相对独立，安保和保洁等工作已经由其聘请了保安、保洁人员完成，未享受到物业公司提供的服务，也无此需求。

而某某物业公司则认为其已经依照合同约定履行了义务，有权利向小区业主收取物业费。

法院经审理，对罗某某等三人的意见未予采纳，支持了物业公司的诉讼请求，判决罗某某等三人依照合同约定的物业费收费标准向某某物业公司支付物业费。

律师分析：

首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。基于此司法解释，业主不得以未与物业公司签订书面合同为由拒绝履行义务。

此外，在现实生活中，购房人与开发商签订的购房合同中大多都具备关于前期物业服务企业以及物业费收费标准的条款，购房人在签订购房合同后就视为知晓并同意物业公司为小区提供服务。

其次，《物权法》规定的建筑物区分所有权并未区分住宅不动产和商业不动产，故两种不同用途的不动产均平等的享有建筑物共有部分的共有权。根据权利与义务对等原则，商业不动产所有权人也应与住宅不动产所有权人一同承担义务。故《物权法》七十二条规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。建筑物共有部分因物业服务而受益，作为权利人及受益人理应承担由此产生的义务，向物业公司支付物业费。

其三，本案中被告罗某某等三人自行委托保安、保洁人员对经营场所进行安保和清洁，针对的建筑物专有部分，是行使所有权及自主经营权的体现，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务无不冲突。此外，即便与物业服务有重叠，如果物业公司已经依照合同约定履行了义务，仍可向业主主张全额交纳物业费。

商铺的位置是位于物业提供服务的小区范围内，必然会与小区内其他业主享受了同等物业服务，商铺以小区的整体环境为依托，优良的物业管理会提升商铺的经济效益。作为物业合同的当事人，物业应当履行好法律与合同约定的相关义务；商用业主在享受物业服务的基础上，应当支持物业工作，积极履行缴费义务。双方相互配合，互为助益！